Os preços das casas em Londres explicados em cinco gráficos
O valor das moradias na capital está caindo após anos de crescimento anual
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Preços residenciais em Londres caiu 0,6% em junho , de acordo com o órgão oficial de estatísticas do Reino Unido, o ONS. Pode não parecer muito, mas segue-se a anos em que os preços cresceram em média 7,5% ao ano entre o final de 2009 e o final de 2017.
Os preços têm permanecido praticamente inalterados desde o final de 2017, anos seguintes nos quais Londres tem sido o esteio do mercado imobiliário do Reino Unido. Tem havido muita especulação sobre o efeito do Brexit no mercado imobiliário de Londres, mas ainda há poucos dados para comprovar isso. Há uma série de fatores em ação que podemos ver, que levaram ao enfraquecimento dos preços, no entanto, alguns dos quais são de caráter nacional - notadamente baixo crescimento de ganhos reais - e alguns mais locais, incluindo fluxos adicionais de migração interna para fora de Londres.
Além disso, como os preços de Londres aumentaram em relação ao restante do sudeste, poderíamos esperar que o mercado de Londres tivesse diminuído um pouco antes. Nesse caso, as mudanças recentes podem ser simplesmente uma reversão da sobrevalorização dos anos recentes. É importante lembrar que os preços de Londres continuam muito altos, com um preço médio de £ 475.000.
Abaixo estão cinco gráficos que explicam o que está acontecendo.
1. O efeito cascata
Ao longo de ciclos sucessivos desde o início dos anos 1970, o Reino Unido viu um fenômeno conhecido como efeito cascata. Em booms econômicos, os preços das casas tenderam a subir primeiro em Londres e no sudeste e, então, gradualmente, com o tempo, as outras regiões se recuperaram. Londres sempre esteve na frente, mas a diferença percentual normalmente não aumentou.
Como mostra o gráfico acima, os preços em Londres, em média, têm sido cerca do dobro daqueles no norte (representados aqui por Yorkshire e Humberside, que é usado como uma comparação porque as fronteiras regionais não mudaram com o tempo). A exceção às mudanças relativas é o período desde meados da década de 1990, em que as posições históricas ainda não foram restauradas.
2. Crescimento da receita
As mudanças nos preços regionais são fortemente influenciadas por fatores nacionais, incluindo os baixos níveis das taxas de juros e o crescimento da renda real. Sabemos que a renda real tem um forte efeito sobre os preços das casas. Como regra geral, um aumento de 1% na renda real leva a um aumento de 2% nos preços reais da casa, porque as famílias podem pagar mais. E assim, normalmente ao longo do ciclo, os preços das casas exibem mais volatilidade do que as receitas.
É particularmente notável que o Office for Budget Responsibility (OBR), o órgão fiscalizador independente do Reino Unido, reduziu suas previsões de preços de residências nacionais, reconhecendo que a produtividade mais fraca está levando a um menor crescimento da renda real. Por exemplo, em março de 2016, o OBR esperava que os preços nominais das casas aumentassem 4,7% em 2019; em março de 2018, este foi revisado para baixo para 2,7% .
3. Oferta, demanda e padrões regionais
O fraco crescimento da renda explica por que Londres está operando em um ambiente habitacional nacional mais fraco, mas não explica o padrão de preços regional. A alta demanda em Londres, a escassez de oferta e os padrões de migração interna também desempenham um papel importante.
Para isso, ajuda olhar mais de perto para o sudeste - portanto, o interior de Londres em relação ao exterior de Londres e em relação ao sudeste como um todo. A característica principal é que agora estamos olhando para áreas que não estão fisicamente muito distantes umas das outras e sabemos que a maioria dos movimentos ocorre em distâncias muito curtas - de acordo com o Pesquisa de Habitação em Inglês de 2014-15 , 74% dos deslocados, em que o chefe da família tinha menos de 55 anos, foram realocados por menos de dez milhas e 24% se moveram por menos de uma milha.
Há muito tempo que Londres tem mais pessoas saindo da cidade do que entrando nela. Embora atraia os jovens, Londres perde as faixas etárias um pouco mais velhas. Essa perda estava diminuindo drasticamente até 2009, mas depois acelerou novamente, principalmente em 2016 e 2017, para ultrapassar 100.000 pessoas.
Esse padrão é amplamente consistente com a trajetória observada dos preços das casas. Como uma grande proporção de pessoas que deixam Londres vai para outro lugar no sudeste, esperamos ver uma queda na proporção dos preços das casas em Londres em relação ao sudeste nos últimos dois anos e parece ter sido o caso.
4. Tipos de propriedade consistentes
Os preços relativos dos diferentes tipos de imóveis (moradias isoladas, semifinais, moradias geminadas e apartamentos) subiram e desceram de forma semelhante, embora existam, é claro, diferenças absolutas nos preços. Assim como as famílias podem se mover entre locais, eles podem substituir os tipos de propriedades, o que leva a movimentos de preços semelhantes.
Portanto, o próximo gráfico concentra-se nas diferenças entre os preços de propriedades com terraço no interior e no exterior de Londres. Eles indicam que houve recentes quedas de preços relativos no interior de Londres, o que é mais uma vez consistente com a mudança das famílias das áreas internas mais caras.
5. Propriedades de investimento
No entanto, os fluxos de migração não são tudo. Nem é provável que os preços relativos sejam explicados em termos de escassez de oferta - o sudeste também sofre com a escassez. Mas uma explicação adicional reside em termos do ambiente monetário e dos níveis notavelmente baixos das taxas de juros.
A habitação em Londres é fortemente influenciada pelo seu papel tanto como um investimento como um bem de consumo. Os motivos de investimento para a compra de moradias também são importantes em outras áreas, mas, sem dúvida, Londres tem características especiais e os preços em Londres respondem mais às mudanças nas taxas de juros do que em outros lugares. Existe a possibilidade, portanto, de que à medida que as taxas de juros sobem gradativamente na economia, Londres seja mais fortemente afetada do que outras regiões, começando a restaurar alguns dos padrões históricos vistos no primeiro gráfico.
No entanto, apesar de toda a conversa sobre a queda dos preços das casas, devemos ter em mente que o preço médio de até mesmo um apartamento em Londres é ainda bem mais de £ 400.000 . Em comparação, o preço médio de um apartamento no sudeste está perto de £ 200.000 - e mesmo isso está além dos recursos da maioria dos compradores potenciais pela primeira vez, sem suporte adicional significativo. Portanto, as quedas de preço que estamos vendo provavelmente não trarão benefícios significativos para os compradores de primeira viagem. Pelo menos na escala que ocorreu até agora, a queda simplesmente implica em perdas de capital modestas para os proprietários existentes. Por Geoff Meen , Professor de Economia Aplicada no Universidade de Reading
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